Justo impedimento na isenção do IMT na compra de imóveis para revenda

O Supremo Tribunal Administrativo (STA), no Acórdão n.º 0692/19.7BEPRT reafirmou que a isenção do IMT está dependente da revenda do imóvel no prazo legal de três anos. No acórdão em análise, o STA recusa a invocação de justo impedimento quando assente em obstáculos previsíveis no desenvolvimento da atividade empresarial, como atrasos nos licenciamentos ou flutuações de mercado e, bem assim, pendência de ações judiciais.

O Tribunal sublinha que o justo impedimento, sendo uma figura de exceção, exige prova clara de um facto impeditivo, objetivo, anormal e externo.

ENQUADRAMENTO

O presente acórdão do STA versa sobre a aplicação da isenção de IMT, prevista no artigo 7.º do Código do IMT, destinada a sujeitos passivos que adquiram imóveis com a finalidade de revenda. A decisão aborda, em particular, a possibilidade de manutenção da isenção em casos de justo impedimento da revenda no prazo legal de três anos.

Este acórdão vem clarificar em que situações se poderá aceitar a invocação de justo impedimento como fundamento para a manutenção da isenção, mesmo quando o imóvel não foi alienado no prazo previsto.

Neste caso, a alegada circunstância que impedia a revenda do imóvel prendia-se com a pendência de duas ações judicias (de preferência e de execução específica), sendo que o Tribunal escalpelizou a possibilidade de estarmos (ou não, como ficou claro) perante uma situação de justo impedimento quanto à revenda do imóvel.

A JURISPRUDÊNCIA DO STA

Quanto ao tema de fundo , decidiu o Tribunal que a isenção de IMT prevista no artigo 7.º, n.º 1, alínea c), do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT) tem como objetivo promover a atividade de revenda de imóveis por parte de sujeitos passivos com essa finalidade declarada. Desse modo, a norma permite que empresas que adquiram bens imóveis com o objetivo exclusivo de os revender possam beneficiar da isenção do imposto, desde que a revenda ocorra no prazo de três anos a contar da data da aquisição. Porém, na prática, nem sempre essa revenda acontece nesse prazo, o que levanta a questão da possibilidade de invocar justo impedimento para que o sujeito passivo possa manter o benefício fiscal.

Na análise do caso, o Tribunal começou por confirmar que o regime da isenção de IMT para revenda está sujeito a um conjunto de condições estritas, incluindo a efetiva revenda no prazo de três anos. Esta revenda não é uma mera expectativa: trata-se de uma condição essencial para a manutenção da isenção. O incumprimento deste prazo implica, como regra, a liquidação do imposto, acrescida de juros compensatórios.

Assim, explicou o Tribunal que o direito de preferência dá a alguém a prioridade na aquisição de um bem, visando resolver conflitos de direitos reais. Embora uma ação de preferência não impeça a venda, pode dificultá-la. Se a ação for registada, a sentença favorável ao preferente tem efeitos contra terceiros. Caso não seja registada, a sentença só tem efeitos entre as partes, mas o preferente ainda pode exercer o seu direito real contra terceiros. A ação de execução específica, por sua vez, permite que um credor obtenha a entrega de um bem quando o devedor se recusa a fazê-lo. É uma ação constitutiva, ou seja, a sentença substitui o contrato prometido.
Importa explicitar que o Tribunal decidiu que a existência dessas ações não torna a revenda impossível, apenas mais difícil, pelo que entendeu que dificuldades acrescidas na revenda não se equiparam a uma impossibilidade total, e que tais situações estão abrangidas pelo risco inerente à atividade comercial de compra e venda de imóveis.

Assim, o Tribunal afirmou que apenas um “justo impedimento” – definido como uma verdadeira e objetiva impossibilidade de venda, como em casos de cataclismos ou guerra – justificaria a aplicação da isenção.

A decisão judicial sublinha a importância da interpretação literal da lei, afirmando que o legislador optou por fixar a condição de caducidade da isenção exclusivamente com base no tempo decorrido para a revenda, sem relevar os motivos subjacentes à sua não concretização.

O tribunal reforçou que não há indícios de que a intenção do legislador tenha sido atraiçoada na redação da norma, o que impõe que a sua interpretação tenha de ser feita de forma restritiva – não podendo caber as dificuldades do mercado no conceito de “justo impedimento”. Perante o exposto, o tribunal decidiu que o incumprimento do prazo estabelecido determina a perda do benefício fiscal da isenção de IMT.

Por fim, a respeito do princípio da igualdade, o Tribunal dispôs que tal princípio exige que situações iguais sejam tratadas de forma igual e situações desiguais de forma desigual, proibindo o arbítrio e a discriminação infundada. Contudo, não impõe que o legislador crie uma solução jurídica diferente para cada situação específica. A opção do legislador de não considerar os motivos da não revenda dentro do prazo de três anos é uma escolha justificada e não viola o princípio da igualdade, pois não se demonstra qualquer intenção discriminatória.

CONCLUSÕES

Em face do exposto, o acórdão clarifica a aplicação da isenção de IMT para imóveis adquiridos com o fim de revenda, focando-se na interpretação de “justo impedimento” como causa para a não revenda dentro do prazo legal de três anos e, consequentemente, para a manutenção da isenção.

A respeito da isenção de IMT para revenda, o acórdão reitera que se trata de um benefício fiscal com condições estritas, sendo a revenda efetiva do imóvel no prazo de três anos uma condição essencial. O não cumprimento deste prazo implica, como regra, a liquidação do imposto.

Quanto à alegação de justo impedimento por pendência de ações judiciais (de preferência e de execução específica), o Tribunal concluiu que estas, embora possam dificultar a revenda, não a tornam impossível. O STA reforça, assim, que o “justo impedimento” exige uma verdadeira impossibilidade objetiva de venda, e não meras dificuldades de mercado ou a impossibilidade de vender nas condições desejadas. Situações como cataclismos ou guerras poderiam configurar tal impedimento, o que não se verificou.

Finalmente, o acórdão salienta que a interpretação do legislador, ao fixar o prazo de caducidade da isenção com base apenas no decurso do tempo e não nos motivos da não revenda, não viola o princípio da igualdade.

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Rogério Fernandes Ferreira
Vânia Codeço
Álvaro Pinto Marques
Mariana Baptista de Freitas
Bárbara Malheiro Ferreira
Maria Antónia Silva
Marta Arnaut Pombeiro
Marta Monteiro Moreira
Marta Sequeira Campos
Raquel Tomé Castelo